このレポートでは、【なぜ世帯年収300万円台でも注文住宅を手に入れることができたのか？】の秘密について暴露していきます。
我が家の秘密は、大きくわけて3つ。
- ハウスメーカー選び
- 土地探し
- 住宅ローン
本記事は、「住宅ローン」の秘密について書いていきます。
まだ家を建てることを決めてもないのに、住宅ローンの話なんて聞いても・・・
と思うかもしれませんが、マイホームを本気で建てる活動をする前に住宅ローンのことを知っておくことが、低年収でも家を建てる秘訣になってきます。
実は住宅ローンのことをよく知らないまま家を買って、損している人が多いのです。。。
もくじ
知らないと損！「どの銀行にするか？」だけで百万単位で差がつく事実
住宅ローンというと、35年～40年といった、長い期間払っていくものですよね？
そして、借金には利息が付きもの。
住宅ローンのように、「莫大なお金を長期間借りる」となると、当然ですが、怖ろしいくらいの利息がかかります。
この“利息”ですが、その率は銀行によってマチマチ。
下記の表を見てください↓
このように、銀行によって利息の率（金利）は、それぞれ違うんですね。
たとえば仮に・・・
A銀行とB銀行で、金利差が0.3%あったとしましょう。
それぞれの銀行で借りたときの、月々の支払額を計算してみると・・・
- 借り入れ額 ： 2500万円
- ボーナス払い : なし
- 期間 : 35年
だった場合、
A銀行は金利0.9％ ⇒ 69412円/月
B銀行は金利1.2% ⇒ 72925円/月
その差、毎月3513円！！
しかも、35年間ずっと払っていくことを考えると・・・
総額で147万にもなります。
同じ金額を借りたとしても、A銀行か？B銀行か？だけで147万も差がついてしまうんですね。
もし、こういう事実を知らずに、なんとなく行きつけの銀行でローンを組んで、知らず知らずのうちに損をしてしまったら悔しいですよね？
なので、住宅ローンもハウスメーカーと同じように比較して、じっくり選んだ方がいいのです。
だがしかぁし！！
単純に金利比較をすればいいってものでもないのが、住宅ローン選びの難しいところ・・・
たとえば、さっきも出たこんな表↓
これで金利比較をして、「一番金利が安いのはココだな！」と思って組んでしまうのは・・・ミスチョイスが起きやすいです。
また、下記のような各銀行のＨＰ↓
これを見ればいいのか？というと・・・それでもない。
正しい金利比較法は、そうじゃないんです。
では、どうやって金利を比較すればいいのでしょうか？
住宅ローンの金利を正しく比較するには？
結論からいうと、正しく金利を比較するには「審査を受けてみる」ことです。
これは実際に、我が家が住宅ローンの“仮”審査を受けたときの話です。
このときに審査をした銀行は、いつも自分が使っている銀行でなじみがあったし、
住宅会社とも提携があり、一番にオススメされた銀行でした。
パンフレットに載っていた金利は、0.9%。
さらに、「子育て世帯におは0.3%金利を引き下げますよ」ともパンフレットには書かれており、ネットで調べたどの銀行よりも安い金利だったんですね。
なので、「住宅ローン審査が通過すれば、お得にローンを組めるぞ～！」と思っていたのですが・・・
審査結果は、予想外のものでした。
もちろん、通過はしていたんですよ。けど。。。
金利はまさかの『1.5%』。
「えっ？0.6%じゃないの？？聞いてた話と違うじゃん！」
そう思いませんか？（笑）
少なくとも私は納得がいかなかったので、銀行員に電話で問い合わせてみたんですね。
そしたら・・・
●●さん（我が家の苗字）には、この金利でお貸しするのが条件です
と、返答になってない返答をされ（笑）、なぜなのか？を教えてもらうことはできません。
どうしても納得がいかなかったので、銀行員から話しを聞くのをあきらめ、ネットで調べた結果。。。
わかった事実がありました。
店頭金利と審査結果が違うのはなぜ？驚きの真実
銀行のパンフレットや、ネットの比較表でみた金利と、実際の審査結果が違う。
その理由は・・・
【銀行は借りる人の信用情報で金利を決めている】
ということ。
つまりは、Aさん、Bさんという二人がいたとき。
AさんとBさんの「貸し出し条件が違う」っていうことがあるということです。
「借金がある」とか「収入が少ない」とか、銀行側でみたときに
「う～ん。この人、無事に返済できるかわからないな・・・」
とリスクになりそうな人ほど、金利を引き上げているんですね。
逆に言えば、収入がめちゃくちゃあって、車のローンなどの借金ゼロの人には低金利で貸すっていうことです。
で！
銀行は「金利はその人によって違います」と正直に言ったらいいのに、
他の銀行にお客さんをとられたくないので、「うちは0.6%ですよ～」とか、一番よい条件をウリにしているんですね。
我が家はまんまと、そのワナにひっかかってしまったわけです＾＾；
なので、銀行のチラシやパンフレットに載っている金利は、信用したらいけません。
ましてや、銀行が宣伝している金利や、ネットの比較表をみて、住宅ローンを決めるのはやめた方がいいでしょう。
実際に審査してみないと、自分たちにとって一番低金利な銀行はわからないのです。
まとめ！住宅ローンは銀行選びだけで100万以上差がつく
住宅ローンを組むときは、必ず金利比較をしましょう。
間違っても、
- ハウスメーカーが薦めてきた
- いつも使ってる銀行で
なんて、安易な選び方をしてはいけません。
自分たちの大事なお金ですから、しっかり自分たちで比較しましょう。
また、金利を比較するなら、実際に審査を受けることがポイントです。
銀行のパンフレットに書かれている金利や、ネットの金利比較表はアテになりませんからね＾＾；
ちなみに、住宅ローンの審査は、“ためしに”受けてもOKです。
住宅ローンは、事前審査という仮の審査を受けてから、本審査を通して契約となるのですが、
事前審査は無料で受けることができる上に、別に契約をしてなくてもいいのです。
我が家は、全部で3つの銀行で審査を受けましたし、それによってペナルティも何もなかったです。
私が家づくりのときに見ていたブログの主さんは、「全部で６つの銀行で審査を受けた」って書いてました。
それくらい、気楽に受けていいものなんですよ！
ぜひ、住宅ローン選びも徹底して、「低年収でも注文住宅！」という夢を叶えていただければと思います＾＾
【補足資料】これも知っておくとバッチリなこと
住宅ローン選びに関して、よくある疑問や、「これも知っておくといいかも！」ということを書いていくので、ぜひ参考にしてみてください。
Ｑ．住宅ローン選びのときに、金利の他にチェックした方がいいところはあるか？
金利の他に、以下の２つ
- 事務手数料
- 保証料
もチェックした方がいいです。
「事務手数料」も「保証料」も、やはり銀行によって違います。
「事務手数料」は、我が家がローンを組んだところは5万で済みましたが、ネット銀行だと30万くらいします。
あと、「保証料」は住宅ローンの名義人に何かがあったときの補償のために払うお金なんですが、これは銀行によって大きくさが出ます。
我が家の場合・・・
A銀行 : 50万
B銀行 : 120万
C銀行 : 無料
という感じで、銀行によって大きく差が出ましたね。
せっかく金利比較をしても、他の費用で損をしたら元も子もありません。
金利と合わせて、「事務手数料」「保証料」もチェックして、トータルで一番お得な銀行を選ぶようにするといいですね＾＾
Ｑ．住宅ローンの審査を受けるタイミングはいつがいい？
ほとんどの人は、「ハウスメーカーと土地が決まってから」審査を受けるようなのですが・・・
実はそれでは遅いです！
オススメは、「ハウスメーカー選びをしているとき」。
家も土地も決まっていない段階で、住宅ローンの審査をしておくといいんですね。
なぜなら、住宅ローン審査を受けておくと、「我が家はこれくらいの家が買えるんだな」というラインがしっかり見えるから。
とくに年収300万円とか、マイホームに好きなだけお金をつぎ込めない場合は、家を建てられるハウスメーカーも限られてきます。
そのとき、「Ｄ銀行で審査を受けたら『2800万までＯＫ』って言われたな」という状態なら、ハウスメーカー選びもスムーズですよね。
「2800万が上限です」ってハウスメーカー見学のときに言っておけば、それを叶えられないハウスメーカーは除外できるわけですから。
一番怖いのが、家と土地が決まってから審査を受けてしまったパターンです。
これだと、もし住宅ローン審査が通らなかったとき、予算オーバーを削る為にいろんなところを削らなければなりません。
たとえば、つける予定だったウッドデッキを削るとか、家を小さくするとか・・・
そうすると、不満足な家が出来上がりますよね？
たとえ、それで住宅ローンが通ったとしても、35年ローンを納得して払えるでしょうか・・・？
逆に、どうしても「この家と土地が欲しい！」と意地を張った場合、普通の銀行では貸してくれないような高額を貸してくれる銀行に頼るしかありません。
いわゆる、「金利が高くて、がっつり利息を取られる」パターンですね＾＾；
我が家も一度、予算オーバーになりそうだったときに、「貸してあげてもいいですけど・・・この金利で！」という恐ろしい条件を出されたことがあります。
金利ぼったくりもいいところで、月々の支払いを考えたら確実に破産するので、断りましたけど（笑）
ヤフー知恵袋なんかでも、
「マイホームを買ったけど、生活苦で大変です・・・」
なんて声が多く上がっていますから、家づくりを本格的に進める前に、お金のことをハッキリさせておくことがとっても大事です。
住宅ローン審査は“できるだけ早く”やっておきましょう。
ちなみに。
どこのハウスメーカーでも、「このお客さんは本当に家を買えるのだろうか？」というのは早めに知りたいため、
少しでも打ち合わせをすると「ためしに住宅ローンの事前審査をしませんか？」と薦めてきます。
かりに事前審査を受けて家を買わなかったとしても、ペナルティは一切ないので、そういう機会を利用するとよいと思いますよ♪
Ｑ．車のローンなどの借金は住宅ローンにどんな影響があるか？
「家を買うなら車のローンを完済してから！」
という人もいますが、結論からいうと、車のローンが残っていても住宅ローンを組むことは可能です。
現に、我が家を建てたときには
- 車の残債
- クレジットカードローン
で、合計230万ほどありました（笑）
ただ、やっぱり「住宅ローンの上限額」には支障がありましたね。
借金があればあるほど住宅ローンで借りられる金額が少なくなり、買える家の選択肢も狭くなります。
銀行は、「その人の収入で、無理なく返せるか？」というのを審査基準にしているからですね。
たとえば。
年収370万の人の場合、銀行としてOKが出せる返済負担額の上限が、月11万円だったとしましょう。
（銀行が貸し出しＯＫするのは、収入に対して30%～40%が借金の上限と言われています）
けど、すでに月3万円を、何かしらのローンで返済していたら・・・
住宅ローンとして貸せる金額は、
【返済負担の上限11万 － 既存のローン3万】
となり、月8万円までしか銀行は貸し出すことができません。
なので、年収370万で、すでに何かしらの返済を月3万円している人は、
月8万 × 35年 ＝ 3360万
「3360万」までの家なら買える！という計算になります。
逆にいうと、既存のローン返済の月3万円がなかったとしたら、
月11万 × 35年 ＝ 4620万
「4620万」までの家が買えたはずなので、借金があるために、買える家の選択肢が減っているんですね。
こんな感じで、『借金があると家を買えないわけではないが、買える選択肢は狭くなる』と言えます。
ただ！
ここであまり落ち込む必要はなくて、今までのメールで紹介してきたコストダウンをしていけば総額1千万はカットできるので、
車のローンが残っていたとしても注文住宅を手に入れられる可能は十分にありますよ。
上限額は少なくなるけれども、工夫次第でなんとかなります＾＾
ちなみに・・・
今払っている借金の返済額が大きい場合は、単純に月あたりの返済額を小さくすることで、住宅ローンの上限金額を増やすことができますよ＾＾
さっきの例でいうと、年収370万で月11万のローンが組める人が借金で月7万の返済があった場合。住宅ローンで借りられる金額は
月4万 × 35年 ＝ 1680万
「1680万」となるため、そもそも家を買うことすら難しくなってしまいますよね。
けど、おまとめローンを組んだり、返済年数を多くしたりして、月当たりの返済額を月2万とかに落とせば・・・
月9万 × 35年 ＝ 3780万
3780万まで住宅ローンが組めるようになるんです。
これなら、家を建てることが現実的になりますよね。
我が家も、車のローンなどの支払を「月７万４千円⇒月２万」にすることで家を建てることができましたので、参考にしていただければと思います。
ただし、この技は、「欲望のままに突き進む傾向のある」人にはお勧めしません。
仮に家を建てたとしても、金銭感覚を正すことができないと、破産するからです（笑）
我が家は人のことを言える立場ではないのですが、マイホームを建てることを機に、キャッシングやリボ払いをやめました。
その覚悟がないのであれば、家を建てることはせず、今ある借金を返済することに集中することをオススメします。
これが、我が家の苦い経験から言えることです＾＾；
【ＭＥＭＯ】
「家が欲しいけど、住宅ローンと車のローンのダブル支払いは厳しい・・・」
そんなときは、ハウスメーカーに相談してみてください。
ここだけの話、ハウスメーカーが協力してくれれば、なんとかなる方法もあります（笑）
「車のローンが残ってるから、家を建てるのに足踏みしちゃうんですよね～」
と、正直に相談してみましょう。
我が家の担当者に言われたのですが、今は車はローンで買う人ばかりなので、そういう相談は多いそうですよ！
～お読みいただき、ありがとうございました！～
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